Ελεύθερη αγορά ή πλειστηριασμός – Ποιες οι διαφορές τους;

Η αγορά ακινήτου μπορεί να πραγματοποιηθεί είτε μέσω της ελεύθερης αγοραπωλησίας είτε μέσω ηλεκτρονικού πλειστηριασμού. Παρότι και οι δύο διαδικασίες οδηγούν στο ίδιο τελικό αποτέλεσμα, που είναι η απόκτηση ενός ακινήτου, οι διαφορές τους είναι σημαντικές.

Παρακάτω παρουσιάζονται συγκριτικά οι δύο τρόποι αγοράς:

Τρόπος εύρεσης ακινήτου

Ελεύθερη αγορά: Το ακίνητο εντοπίζεται μέσω μεσίτη ή αγγελίας.

Ηλεκτρονικός πλειστηριασμός: Η αναζήτηση ξεκινά στο Landea.gr, τη μοναδική πλατφόρμα που περιλαμβάνει όλα τα ακίνητα σε πλειστηριασμό. Αφού ο χρήστης βρει το ακίνητο που τον ενδιαφέρει, μπορεί να πατήσει τον αντίστοιχο σύνδεσμο για να μεταβεί στο eauction.gr, την επίσημη πλατφόρμα διενέργειας των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών στην Ελλάδα.

Διαπραγμάτευση τιμής

Ελεύθερη αγορά: Υπάρχει δυνατότητα διαπραγμάτευσης ανάμεσα στον πωλητή και τον αγοραστή.

Πλειστηριασμός: Δεν υπάρχει διαπραγμάτευση. Η τιμή εκκίνησης καθορίζεται από την εκτίμηση του ακινήτου και το τελικό τίμημα από τις προσφορές των ενδιαφερομένων κατά την διενέργεια του πλειστηριασμού.

Συμβολαιογραφική πράξη

Ελεύθερη αγορά: Υπογράφεται συμβόλαιο αγοραπωλησίας.

Πλειστηριασμός: Συντάσσεται κατακυρωτική έκθεση από τον συμβολαιογράφο.

Έλεγχος τίτλων

Ελεύθερη αγορά: Απαιτείται πλήρης νομικός έλεγχος τίτλων για ύπαρξη βαρών, κατασχέσεων και διεκδικήσεων.

Πλειστηριασμός: Το ακίνητο μεταβιβάζεται κατά κανόνα ελεύθερο βαρών και κατασχέσεων. Απαιτείται όμως έλεγχος της προδικασίας του πλειστηριασμού.

Φορολογικές υποχρεώσεις

Και στις δύο περιπτώσεις, ο αγοραστής καταβάλλει φόρο μεταβίβασης 3%.

Τρόπος πληρωμής

Ελεύθερη αγορά: Ο αγοραστής δίνει προκαταβολή με συμφωνητικό αρραβώνα και καταβάλλει το υπόλοιπο ποσό κατά την υπογραφή του συμβολαίου αγοραπωλησίας.

Πλειστηριασμός: Ο συμμετέχων καταθέτει 30% της τιμής εκκίνησης ως εγγυοδοσία σε ειδικό ακατάσχετο λογαριασμό δύο εργάσιμες ημέρες πριν τον πλειστηριασμό. Αν το ακίνητο κατακυρωθεί σε αυτόν, ο πλειοδότης οφείλει να καταβάλει το υπόλοιπο 70% μέσα σε 10 εργάσιμες ημέρες από τον πλειστηριασμό. Αν δεν υπάρξει κατακύρωση, το ποσό εγγυοδοσίας που έχει καταβάλλει ο συμμετέχον επιστρέφεται άμεσα στον λογαριασμό του.

Κίνδυνοι

Ελεύθερη αγορά: Υπάρχει κίνδυνος να υφίστανται βάρη ή διεκδικήσεις επί του ακινήτου ή άλλα νομικά προβλήματα στον τίτλο κτήσης.

Πλειστηριασμός: Το ακίνητο μεταβιβάζεται ελεύθερο βαρών και κατασχέσεων. Λόγω της φύσεως της διαδικασίας, δηλαδή της κατασχέσεως και του αναγκαστικού πλειστηριασμού του ακινήτου, ενδέχεται να εγερθούν αντιρρήσεις επί της διαδικασίας από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη (ή και σπανιότερα από τον ενοικιαστή), ή ακόμα και να υπάρξει άρνηση παράδοσης του ακινήτου από τα παραπάνω πρόσωπα. Σε αυτές τις περιπτώσεις απαιτείται η συνδρομή δικηγόρου. Τα ως άνω ζητήματα βεβαίως επιλύονται πλήρως και σε καμία περίπτωση δεν αποτελούν ανασταλτικό παράγοντα για τον ενδιαφερόμενο πλειοδότη.

Μεταγραφή στο Κτηματολόγιο / Υποθηκοφυλακείο

Ελεύθερη αγορά: Η μεταγραφή γίνεται με το συμβόλαιο αγοραπωλησίας.

Πλειστηριασμός: Η μεταγραφή πραγματοποιείται με την κατακυρωτική έκθεση.

Χρόνος διαδικασίας

Ελεύθερη αγορά: Η διαδικασία απαιτεί συνήθως 3–5 μήνες και ολοκληρώνεται με την κατάρτιση και υπογραφή συμβολαιογραφικού εγγράφου κατόπιν προσκόμισης των απαραίτητων δικαιολογητικών από τον πωλητή και τον αγοραστή.

Πλειστηριασμός: Ο πλειστηριασμός ολοκληρώνεται σε περίπου 2 ώρες, με δυνατότητα έως 12 παρατάσεων των 5 λεπτών. Η κατακυρωτική έκθεση εκδίδεται από τον συμβολαιογράφο σε περίπου 20 ημέρες από την ημερομηνία του πλειστηριασμού.

Δανειοδότηση

Ελεύθερη αγορά: Υπάρχει δυνατότητα λήψης στεγαστικού δανείου.

Πλειστηριασμός: Επίσης υπάρχει δυνατότητα δανειοδότησης, αλλά μέχρι το 70% της αξίας του ακινήτου. Ο συμμετέχων πρέπει να διαθέτει εξ ιδίων κεφαλαίων το 30% της τιμής εκκίνησης.

Συμπέρασμα

Η ελεύθερη αγορά παρέχει ευελιξία και δυνατότητα προσωπικής διαπραγμάτευσης, αλλά απαιτεί μεγαλύτερο χρόνο και ενέχει κινδύνους καθυστερήσεων ή υπαναχωρήσεων. Από την άλλη, ο ηλεκτρονικός πλειστηριασμός είναι μια πιο σύντομη, οργανωμένη και συχνά πιο οικονομική διαδικασία, που προσφέρει καθαρούς τίτλους και διαφάνεια.

Νομική υποστήριξη

Είτε πρόκειται για ελεύθερη αγοραπωλησία, είτε για πλειστηριασμό, η καθοδήγηση από εξειδικευμένο δικηγόρο κρίνεται απαραίτητη. Ένας έμπειρος νομικός μπορεί να διενεργήσει τον απαραίτητο έλεγχο τίτλων και δικαιωμάτων, να εξετάσει την ορθότητα της προδικασίας (διαδικασίας) του πλειστηριασμού και να προστατεύσει τον αγοραστή από πιθανές νομικές εμπλοκές.

Μπαζούρος Ανδρέας

Δικηγόρος, Διευθύνων Εταίρος της Μπαζούρος Δικηγορικής Εταιρείας | 210-3813831 https://www.bazouroslaw.gr/practice-area/e-auctions/